新政滿(mǎn)月！北京樓市新變化

　　北京“6·26”樓市新政發(fā)布后，市場(chǎng)出現新變化。

　　新政滿(mǎn)月之際，中國證券報記者對北京地區二手房市場(chǎng)實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現，市場(chǎng)成交量明顯回升。有核心區經(jīng)紀人透露，每個(gè)月都有成交，平均月薪又過(guò)2萬(wàn)元了。門(mén)店其他經(jīng)紀人可能達不到這個(gè)水平，但市場(chǎng)成交確實(shí)在好轉。

　　業(yè)內人士表示，綜合來(lái)看，“6·26”新政對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖具有積極作用，較好的政策節奏與恰當的政策力度，使得北京二手住房市場(chǎng)目前達到了較為理想的量升價(jià)穩狀態(tài)，并已持續了一段時(shí)間。

　　6月26日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策措施的通知》明確，購買(mǎi)首套住房最低首付款比例調整為不低于20%；二套住房五環(huán)以?xún)日{整為不低于35%、五環(huán)以外調整為不低于30%。商業(yè)貸款利率下限也進(jìn)行下調，調整后，首套房5年期以上房貸利率下限為3.5%，二套房五環(huán)以?xún)葹?.9%，五環(huán)以外為3.7%。

　　對北京市戶(hù)籍二孩及以上的多子女家庭，購買(mǎi)第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認定為首套住房。

　　“月薪又過(guò)兩萬(wàn)了”

　　記者在走訪(fǎng)西城區的多家鏈家門(mén)店時(shí)了解到，目前，一些核心區的學(xué)區房成交速度有所加快。

　　北京鏈家某門(mén)店 記者 董添/攝

　　“一些掛牌時(shí)間超過(guò)半年的房子，最近陸續有成交的。主要是價(jià)格談了很多輪以后，已經(jīng)基本沒(méi)有水分。加上最近市場(chǎng)一直在釋放利好政策，看房人數也在增加，成交有所放大�！蔽挥谲�(chē)公莊片區的資深經(jīng)紀人王華告訴記者。

　　王華介紹，“‘6·26’新政以后，住房貸款利率有所降低，首付比例也進(jìn)行了下調。對很多購房者來(lái)說(shuō)，購房成本有所下降，前期一些持幣觀(guān)望的購房者開(kāi)始積極看房。有合適的房源，一些人會(huì )選擇出手。對于換房客戶(hù)來(lái)說(shuō)，現在雖然房?jì)r(jià)有所企穩，但還沒(méi)有回到上行通道，仍然處于下行筑底周期，所以我們會(huì )建議換房客戶(hù)先將手里的房子出手，然后再換房�！�

　　有經(jīng)紀人向記者透露，隨著(zhù)市場(chǎng)有所好轉，部分員工的薪水又重回2萬(wàn)元/月大關(guān)�！耙膊皇撬�有經(jīng)紀人都能拿到這個(gè)數，每個(gè)月賣(mài)一套核心區的房子，能拿到這個(gè)數�，F在做得好的經(jīng)紀人，一個(gè)人一個(gè)月能賣(mài)1-2套，比之前好了不少�！鄙鲜鼋�(jīng)紀人告訴記者。

　　在價(jià)格方面，北京鏈家數據顯示，二季度以來(lái)，北京市二手住房?jì)r(jià)格走勢總體平穩，6月市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比上升0.5%左右，7月（截至24日）北京鏈家二手住宅成交均價(jià)環(huán)比上升0.4%。價(jià)格的上漲，主要來(lái)自交易結構變化，從可比住房?jì)r(jià)格角度來(lái)看，則較為穩定。這主要是由于新增客戶(hù)與新增房源開(kāi)始逆轉，供需關(guān)系雖仍然偏向買(mǎi)家，但相比一季度更趨向平衡，有利于價(jià)格的相對平穩。從4月份開(kāi)始，二手住房成交均價(jià)已連續4個(gè)月保持平穩運行，月均波動(dòng)幅度均在1%以?xún)取?/p>

　　在掛牌數量方面，記者在貝殼找房系統看到，目前北京地區二手房掛牌量為158231套，相比7月初降了2000套左右。

　　成交量環(huán)比上漲

　　北京市住建委官網(wǎng)數據顯示，“6·26”新政出臺以來(lái)（6月27日至7月24日），北京市二手住宅網(wǎng)簽量為14966套，與新政出臺前的可比時(shí)段（5月30日至6月26日）相比，增長(cháng)11.8%。

　　中原地產(chǎn)研究院統計數據顯示，“6·26”新政發(fā)布一個(gè)月，二手房住宅網(wǎng)簽達到16245套，環(huán)比上漲11.5%；新建住宅環(huán)比上漲38.8%。

　　另?yè)�中指數據�?月27日至7月23日，北京新房成交4063套，較6月1日至6月26日日均增長(cháng)47.9%，較去年同期下降11.4%；二手房成交14323套，較6月1日至6月26日日均增長(cháng)17.3%，較去年同期增長(cháng)52.0%。7月第三周（7月15日至7月21日），新房成交773套，較上一周環(huán)比下降22.9%，二手房成交3562套，較上一周基本持平。

　　“單獨看7月，二手房網(wǎng)簽有望超過(guò)1.5萬(wàn)套，創(chuàng )最近一年多新高�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，“北京從2017年開(kāi)始的調控政策抑制了市場(chǎng)非理性上漲，但也抑制了部分真實(shí)的購房自住需求。目前，價(jià)格止跌的跡象已經(jīng)出現�！�

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，北京樓市活躍度有所提升，疊加6月末集中網(wǎng)簽影響，北京新房、二手房成交量較新政前均有所增長(cháng)。其中，二手房在以?xún)r(jià)換量下，同比增幅也較大；而新房成交同比仍下降，短期調整壓力仍在。

　　政策持續發(fā)布

　　北京鏈家研究院分析師冷會(huì )告訴記者，“6·26”新政出臺以來(lái)，市場(chǎng)反應較為積極，成交量較前期有所增長(cháng)，成交均價(jià)總體保持平穩。從空間分布來(lái)看，二季度北京樓市經(jīng)歷了“先外后內”的過(guò)程。4月30日，北京市對五環(huán)外限購做出優(yōu)化調整，允許達到限購套數的家庭加購一套五環(huán)外住房。因此，4月至7月上半月，五環(huán)外城市發(fā)展新區交易熱度相對更高，外圍片區占比也有所提升。

　　冷會(huì )告訴記者，自7月開(kāi)始，伴隨著(zhù)置換鏈條的穩步運轉，外圍片區的交易熱度開(kāi)始向內環(huán)傳導。與空間結構變化相對應，成交結構則呈現“兩頭冒尖”的特點(diǎn)。7月以來(lái)，低總價(jià)、高總價(jià)房屋成交同時(shí)提升，總價(jià)400萬(wàn)元以下的房屋成交占比較6月份上升1.7個(gè)百分點(diǎn)；總價(jià)1000萬(wàn)元以上及高單價(jià)住房比例有所提升，帶動(dòng)成交結構上移。

　　7月19日，北京市商品住房“以舊換新”活動(dòng)啟動(dòng)。至此，一線(xiàn)城市均啟動(dòng)了商品住房“以舊換新”活動(dòng)。

　　此次“以舊換新”活動(dòng)針對的是下半年計劃出售二手住房并購買(mǎi)新建商品住房的購房居民。在舊房出售、購買(mǎi)新房、過(guò)渡居住、家居家電等換房全鏈條，提供服務(wù)和優(yōu)惠，助力居民改善性置換需求。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合發(fā)出《北京市商品住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書(shū)》，參與活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾，在90天內，舊房未成功出售的，購房居民可無(wú)條件申請退還訂金，退款時(shí)間不超過(guò)15天；參與活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承諾，對購房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣(mài)”；參與活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃企業(yè)承諾，對購房居民在換房過(guò)渡期間的租賃需求加大租房?jì)?yōu)惠力度。

　　58安居客研究院院長(cháng)張波表示，北京“6·26”樓市新政出臺后，市場(chǎng)找房熱度有所提升，同時(shí)市場(chǎng)的韌性較強，在熱度上漲之后一直處于高位震蕩。市場(chǎng)找房熱度保持高位可視為后期市場(chǎng)成交量提升的一個(gè)明顯信號。目前，北京二手房市場(chǎng)的成交上漲情況弱于新房，未來(lái)改善性需求還有進(jìn)一步釋放的空間。下一步，北京房地產(chǎn)優(yōu)化政策還可以從降低“限購”門(mén)檻入手，拉動(dòng)更多潛在購房需求入場(chǎng)，充分打通改善置業(yè)鏈條，從而推動(dòng)成交量持續穩定提升。